La pandemia redefinió la manera en que vivimos, trabajamos y nos relacionamos con nuestros hogares. El mercado inmobiliario, como reflejo de necesidades cambiantes, experimentó altibajos y transformaciones profundas.
Exploraremos la evolución desde 2020, la situación actual, los cambios en la demanda y las claves estructurales que marcan oportunidades y riesgos a medio plazo en diversos segmentos.
El segundo trimestre de 2020 supuso un verdadero paro de actividades: confinamientos estrictos, caídas abruptas en transacciones y frenazo de nuevas promociones. Sin embargo, la normalización llegó pronto.
Entre 2021 y 2022 emergió una fase de rebote, alentada por demanda embalsada tras los confinamientos, tipos de interés mínimos y ahorro acumulado de los hogares. La euforia compradora impulsó subidas de precios en un entorno de escasa oferta.
En España, las operaciones anuales rondan las 700.000 viviendas en 2024-2025, recuperando niveles pre-pandemia tras una corrección en 2023. La demanda se sostiene gracias a la creación de empleo, flujos migratorios y compradores extranjeros.
Los precios muestran un crecimiento nominal estimado en torno al 4 % anual, por encima de la inflación. Pero la oferta de obra nueva, pese a crecer un 10-15 % interanual en visados, sigue siendo insuficiente para absorber la formación de nuevos hogares.
Este déficit de oferta provoca un cuello de botella que sostiene al alza los precios y encarece el acceso a la vivienda, sobre todo en ciudades de gran atractivo turístico y zonas costeras, donde el porcentaje de compra por no residentes alcanza el 15-20 % del total.
Los hábitos y necesidades derivadas de la pandemia han reconfigurado la demanda de vivienda en varios aspectos clave:
La adopción tecnológica ha sido acelerada por la pandemia, transformando el ciclo de compraventa y alquiler:
Cada tipo de activo muestra dinámicas distintas en el escenario post-pandemia:
1. Residencial tradicional: refugio de inversión, con auge del build-to-rent y co-living para jóvenes.
2. Oficinas: vacancia al alza en ubicaciones secundarias, reconversión a usos mixtos y demanda estable en edificios prime.
3. Retail y centros comerciales: adaptados al ocio y experiencias presenciales, consolidando formatos de retail park.
4. Logística: gran ganador, con naves cercanas a núcleos urbanos para abastecer e-commerce.
5. Hotelería: fuerte recuperación respaldada por el turismo internacional y nuevas fórmulas flexibles como apart-hoteles.
La sostenibilidad del crecimiento inmobiliario depende del entorno financiero y regulatorio:
• Tipos de interés: las subidas del banco central limitan la capacidad de endeudamiento de los hogares, pero se barajan productos más flexibles (tipos mixtos, plazos alargados).
• Endeudamiento doméstico: en España, la ratio deuda/PIB está por debajo de la media europea, lo que ofrece margen para un cierto incremento del crédito sin dislocar vulnerabilidades.
• Regulación del alquiler: aparecen límites a la subida de rentas y bonificaciones fiscales condicionadas a rentas asequibles, tensionando el mercado en zonas de alta demanda.
• Vivienda social: planes de colaboración público-privada para ampliar el parque de alquiler asequible, aunque su impacto aún es gradual frente a la magnitud de la necesidad.
El escenario post-pandemia genera un abanico de posibilidades para inversores, promotores y usuarios:
Inversión en activos eficientes: la demanda de viviendas con alta calificación energética se consolidará gracias a normativas verdes y al ahorro en costes operativos.
Zonas emergentes y ciudades medianas: mercados con buena conectividad y calidad de vida presentan potencial de apreciación moderada y menor volatilidad.
Build-to-rent y alquiler profesional: la flexibilidad y movilidad laboral impulsan la demanda de alquiler de larga duración gestionado por fondos y aseguradoras.
Rehabilitación y cambio de uso: la transformación de oficinas y locales obsoletos en viviendas o espacios mixtos se apoya en fondos públicos para mejorar la eficiencia energética.
No obstante, persisten riesgos como el endurecimiento excesivo del crédito hipotecario, la incertidumbre sobre los tipos de interés y posibles cambios regulatorios imprevistos que pueden frenar la inversión.
En conclusión, el mercado inmobiliario post-pandemia combina un marco de recuperación robusta con desafíos estructurales que requieren estrategias innovadoras. Promotores, inversores y policymakers deberán colaborar para equilibrar oferta y demanda, aprovechar oportunidades y mitigar riesgos en un entorno dinámico y lleno de contrastes.
Referencias
